无房产证的二手房如何买卖 知道这些拒绝上当

 没有房产证的房屋到底能不能进行购买呢?想必很多买二手房的人基本都会面临这样的问题。尤其是那些建成年限只有2-3年的那些房子,因为建成的年限比较短、社区的规划和配套也会相对优越,又规避了很多期房的风险,虽然在当下还没有房产证,但对于买房人来说依然具有很大吸引力。这样的房子到底能买吗?在交易时会不会存在风险?怎样去避免这些风险?我们需要通过典型的案例,来开始我们今天的课程。

 案例:没有房屋产权证的二手房的尴尬

 杜先生原本打算买新并且是毛坯房,在2008年从开发商的那里买入,在银行办理了按揭贷款,同时也做了备案的登记。交易的总价、首付款以及买卖的双方承担的费用都已谈妥,但是因为房主并没有办理房产证,现在买卖双方在付款方式的问题上出现了一些分歧。

 杜先生说,这套房屋目前存在了两个问题,首先是房子正在抵押按揭中,其次是未出房产证,这两个问题的使得这套房子要先赎楼、且要等到房产证办妥之后才能交易。

 杜先生给出的意见是:在双方签订《购房合同》后,由买方支付首期款,卖方用上述首期款加上自筹资金将剩余按揭款结清,待卖方办理了房产证之后再过户,之后,他再办理公积金贷款向卖方支付未付房款。而卖方给出的方案是:由买方将其银行剩余按揭贷款结清,待卖方的房产证办出后办理过户;或由买方交付首期款后并继续以原业主名义为其每月偿还按揭款,待原业主出证后再办理过户。

 杜先生认为,按照原业主的方案,他的购房成本将增加。而卖方则认为,按揭款数额较大,自己无力自筹资金将其结清。

 律师解析:弄清无法办证原因,谨防毁约带来的风险

 案例中杜先生遇到的情况绝非个案,针对这种情况笔者咨询了房产律师,律师分析说,杜先生实际无需纠结于是否需要代付按揭款的问题,以及先付款后办证的风险,问题的实质在于原业主反悔的风险,以及商品房本身无法办证的原因。

 由于原房主未办理房地产权证,无论购买该房采取何种付款方式,均只能待原业主办证之后才能办理过户手续。也就是说,商品房在原业主未办理房产证前,交易双方是不能完成全部买卖手续的。无论买卖双方签订何种形式的购房合同或者协议,也无论在合同或协议中作出如何的约定,都无法保障买方在日后能顺利办理房屋的产权过户手续。

我们先来了解一下这类二手房没有办理房产证的原因:

 出现此类情况下一般会有三种类型:

 1.次新房,房本在办理过程中

 次新房指年代较新的二手房或空置房,案例中杜先生欲购的房屋就属于此类,这样的情况主要集中在2007年以后上市的商品房中,按照正常的办理房本的流程,购房者在办理入住后,开发商承诺两年内分批为购房者办理产权证,这期间内再次上市交易的房产占到整个“无本房”的七成。

 2.开发商“五证”不全,无法办理房本

 一个合法正规的房地产开发企业,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这是法律对销售方的基本要求。其中,《国有土地使用权证》和《商品房销售预售许可证》尤为重要,但在实践中,有些开发商为了掩盖虚假情况,经常找借口不出示这些文件的原件,总是说正拿着相关文件在报批某项手续。而消费者对“五证”进行验证的环节又相当麻烦,所以导致一些手续并不齐全的楼盘在日后办理房产证的过程中遭遇难题。据了解,这种情况一般存在于2006年之前销售的商品房之中,因为从2006年开始,商品房开始网上签约,一般不存在五证不全的情况。

 3.未达到原产权单位限制的房屋出售年限

 市面上还有一类次新房是某些单位为职工所建的公房,也是属于福利的一种表现形式,单位规定职工必须住够规定的年限后方能出售,所以房屋的产权也只有在住满规定年限之后才能办理。

 交易此类房屋可能带来的风险有哪些?

 1. 二手房买卖合同无效之风险

 卖房人欲出售尚未取得两证的房屋,首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定,卖房人未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让。

 对于二手房买卖来说,卖房人只有取得房屋权属证书,才依法取得房屋权,从而有权处分该房屋,因此,如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋,二手房买卖合同的效力待定,如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书,则二手房买卖合同应认定无效。

 2.房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定

 现在无两证的二手房更多的是期房,因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记,直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长,能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件,不确定性因素较多,难以控制。

 3.房屋质量难以保证

 现实中无两证的二手房更多的是期房,在建成之前房屋质量如何根本无从判断,这必然为二手房的交付留下了质量隐患。

 4.“一房二卖”不可不防

 无两证的二手房买卖无法办理预告登记,这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,卖房人极有可能将房屋出售给他人。

如果买卖双方签订了买卖合同,约定在未来的一个期限办理产权过户手续,约定期限到了,原业主即卖方也已顺利办理产权证,可原业主觉得自己的房子要价太,通知买方说要解除买卖合同,这时买方将被动,只能走法律程序维护自己的权益。

 其实,无论合同还是协议,均依赖于合同当事人的自觉履行,一方不自觉履行、不严格履行或者不完全履行,都将给对方带来很大的风险或损失。

 建议:应当避免三种不安全交易方式

 总的来说,无两证的二手房买卖存在极高的风险,由于原房主未办理房地产权证,无论购买该房采取何种付款方式,均只能待原业主办证之后才能办理过户手续。

 如果购房者购买该房屋的意愿相当强烈,而房产证的下发时间又指日可待,可以通过合理的方式安全交易。不过一定要避免以下三种危险操作:

 1.买家支付定金,等待房本下发后办理产权交易

 这种方式常见于房本能够很快办理下来的次新房,卖方向买方承诺在一定时间内办好房本,买方一般会支付10%-30%的购房定金,并要求留存原始购房合同和的复印件。等房本办理完毕之后,支付剩余房款,再办理过户手续。

 但这种情况容易出现因为卖方不能按时办理房本,导致交易不能履行,买卖双方产生纠纷的情况,而且通常会有卖方坐地。

 2.买卖双方做公证

 这种情况基本上是房产证办理时间未知的房屋。买卖双方签订买卖合同但是无法过户,买方支付大部分房款给卖方,剩余部分在过户以后结清。一旦在过户前出现政策改变,导致的额外税费由谁支付就成了问题。在这里要提醒大家,做公证对开发商以及房主的资料限制比较严格,并非的房屋都能够公证,并且公证只能够约束买卖双方,无法左右第三方。

 3.找开发商改底单

 这属于违规操作,开发商会有一定风险,并要求支付上万元的改单费用。这部分房源大多是刚入住的新房,而且房源较少。这种交易不合规范,很容易发生开发商办不了,改底单交易无法完成的情况。

综上所述,购买没有房产证的二手房会面临很大的风险,因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证,所签署的协议也是无效的,建议大家不要购买。