二手房买卖合同有猫腻 阴阳合同要注意

在进行二手房屋的买卖时,签订的二手房的买卖合同时,很有可能会碰到这种“阴阳合同”的纠纷的问题,那么,到底什么是所谓的二手房买卖中的“阴阳合同”呢?为什么会出现呢?

到底什么是所谓的阴阳合同?

“阴阳合同”其实指的是我们在二手房的买卖的过程中,买卖的双方就同一套房屋的买卖签订的数份不相同价格的合同。送到房产交易进行登记的叫做“阳合同”,只供登记使用。双方在私下留存的则叫“阴合同”,作为交易的真实的成交价格。

阴阳合同为什么出现的:

签定“阴阳合同”绝大多数的人是为了进行避税,即在房屋的买卖关系中,由双方所签订向有关的部门进行备案的那一份合同,虽然这符合合同所成立的形式的要件,但是,这一份合同的目的是通过虚假的降低合同的标的的方式,欺骗登记的部门,从而达到可以少缴税金的目的。

阴阳合同的效力:

阴阳合同这种做法在客观上损害了国家的利益,违反了我国的税收的法律法规,因此是无效的,不具备确定双方的权利义务的关系的效力。“阴合同”确实具有合同的效力,可以作为确定双方的民事权利的义务关系的基础。但是这种做法却严重的违反了我国的税收管理的规定。如果属于是一般偷税行为,机关则有权给予相关罚款、拘留等的处罚;如果是偷税数额比较大、次数较多,则可能会构成犯罪。

如何判定该二手房屋买卖合同的效力:

在因“阴阳合同”价格不一而产生争议的情况下,原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要注意,这个举证责任是由提出异议方来承担的,也就是说,谁认为前一份合同是虚假的,谁就应当承担这个举证责任。

但是,这样的规定并不全面,因为两份合同的签订时间并不一定有先后,可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话,这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。

法院对阴阳合同的认定

1、对于差价以装修名义并且差价较小的,一般认定合同有效。

2、对于差价太大,一般会认定无效。

3、对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效。

4、对于买方不想买而主张卖方避税,或者签现售后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效。

5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立。

6、没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。

因此大家不要因为偷税了而签订这样的阴阳合同,不仅会损害国家的利益,自己也触犯了国家的法律,会受到法律的制裁。应该按照规定的流程来办理二手房的买卖。