小产权房如何辨别_购房政策_居理新房买房知识

　　小产权房如何辨别？小产权房并不是一个法律概念，知识人们在实践过程中约定俗称称呼。具体是指在农村集体土地上建设房屋，房产证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也称为“乡产权房”。

　　一、什么是小产权房？

　　“小产权房”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上产权。

　　“小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售、建筑在集体土地上房屋或是由农民自行组织建造“商品房”。

　　我们先来看看相关政策：

　　2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》政策（2011年国土资发178号）发布，明确指出小产权房不得登记发证。总结来讲，“小产权房”就是三无产品：

　　1、没有国家发放土地使用证和预售许可证，买卖合同效力一般认定为无效；

　　2、购房合同在国土房管局不会给予备案；

　　3、只有使用权，没有所有权。所谓房产证也不是真正合法有效房产证。

　　二、小产权房有什么缺点？

　　小产权房交易不受法律保护，同时在转让等方面有很大限制。

　　1、法律效力

　　“小产权房”买卖合同效力一般认定无效，但也区分不同情况：

　　①、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；

　　②、对于房屋出售给本乡以外人员，未经有关部门和组织批准，如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋，该合同应做无效处理。

　　2、房产转让

　　“小产权房”拿不到正式房产证，因此并不构成真正法律意义上产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》规定，小产权房不能向本非集体成员第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。

　　3、政策风险

　　购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿向产权房建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。

　　购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款尴尬境地。

　　三、小产权房如何辨别？

　　鉴别是不是小产权房，可以从以下两个角度来看：

　　1、看有无房本

　　很多小产权房屋是没有房产证。不管是小产权房，还是没办理下房本房子，建议不要交易。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：

　　①、以出让方式取得土地使用权，不符合本法第三十九条规定条件；

　　②、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；

　　③、依法收回土地使用权；

　　④、共有房地产、未经其他人书面同意；

　　⑤、权属有争议；

　　⑥、未依法登记领取权属证书；

　　⑦、法律、行政法规规定禁止转让其他情形。

　　2、看是不是房屋所有权或者不动产权证

　　合法且受法律保护房屋交易，所交易房屋必须拥有房屋所有权证或者不动产权证。

　　而小产权房“房产证”，是由县政府或乡政府颁发，并非由当地不动产登记中心颁发。

　　以上是关于小产权房如何辨别的详细介绍，小产权房可能在价格上有很大优势，但是购房者必须清楚，小产权房在法律上是明令禁止上市交易，同样，也不能得到法律保护。购房者切不可贪图便宜，造成一些不必要损失。