小白买二手房必知 房主与房产证上的人需一致

买二手房与买新房不同，二手房的交易流程复杂，需要注意的事项也多。那么，初次买二手房的小白们，要注意哪些问题呢？来看看下面这样：

一、房屋是否能上市交易

有房产证、土地证，并且贷款已经结清了，才可以上市交易。另外，下面的这些限制性的条件，买房人也要注意：

① 如果房屋为多人共有，则须卖房人提供全部共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。

②如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见。

③如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

④如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。

⑤如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。

⑥已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被法院或相关的机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋，不要购买。

二、房主与房产证上的人是否一致

卖房的人必须是房主，同时，注意看房产证上的姓名与房主是否一致。有些房屋有多个共有人，那么，签订合同时，要和全部共有人签订买卖合同；避免房屋的共有人不同意出售房屋，而导致的房产纠纷。如不是同一人，须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书。另外，注意房主是否为完全民事行为能力人，因为与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同是无效的。

三、留意土地使用性质、剩余年限

国有土地证的取得方式有两种，一种是有偿取得，即以出让方式取得，以这种方式取得的土地，可依法转让。另一种是无偿取得，即以划拨方式取得，以这种方式取得的土地在转让前，必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金，变划拨土地使用权为出让土地使用权。买房的时候，要注意土地的性质，以及剩余的使用年限。

四、检查房屋自身情况和周边配套

对房屋质量及其他配套主设施的审查：

如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、室内的高度、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

了解房屋周边状况，如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。此外，很多人买二手房害怕买到凶宅，这就需要去询问周边的居民，并在网上查询相关的资料了。

五、留意房龄大小

房龄越老，贷款的年限就越短，太老的房子，可能银行都不愿意放贷。贷款额度方面，也会受到影响。由于房龄老，所以房子剩余的土地使用年限也比较短，维修费用高，持有成本增加。

六、算好买房费用

买二手房，银行会对二手房进行评估。如果是购买首套房，则评估价的70%或80%即为可贷款额，房屋总价减去可贷款额，即为个人需要准备的首付款。另外，二手房需要缴纳的税费比较多，有契税、营业税（已营改增）、个税、中介费等主要费用。

七、选择正规的中介公司

二手房交易的流程比较复杂，买卖双方可能都不清楚怎么操作，而中介，则在买卖双方之间起着服务和协调沟通的作用。现在各个城市大大小小的中介公司多，很多小中介通过一些方式骗取钱财。所以，买房一定要选择口碑好，正规的中介。

八、合同中约定好相关事项

签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等。

九、过户注意事项

买房后，一定要及时过户，只有过户了，房子才真正属于你。过户的时候，要注意房产证、土地证、水卡、电卡、燃气卡等，都是需要过户到买方的名下的。另外，注意原来的房主，有没有水电费、物业费、燃气费等未结清的。

十、注意迁移户口问题

很多人买房都是为了迁户口，如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。