签订购房合同需当心！警惕13种无效合同

买房签订购房合同的时候，我们总是会在网上搜索下签订购房合同的注意事项。但很多人往往忽视了一点，那就是忘记核实自己所签订的购房合同是否有效。出现以下13种情况，个人所签的购房合同即为无效合同。

1、开发商违反法律法规

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

2、开发商存在欺诈、胁迫购房者签订合同

对于开发商误导导致购房人产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同是无效的。但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。　

3、交付房屋的套型和设计不符

开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，购房合同无效。

4、房屋面积误差超过3%

开发商实际交付的房屋实测面积与合同该约定的建筑面积或者套内面积误差值超过3%，购房者有权要求退房，购房合同无效。

5、房屋主体结构质量不合格

房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格的，购房人有权退房，购房合同无效。

6、出卖人未告知买受人，房屋再次抵押

签订买卖合同后，出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方，合同无效。或者一房多卖的行为，购房合同是无效的。

7、开发商隐瞒事实出售拆迁安置房

开发商将拆迁安置房出售给购房者，签订的购房合同无效。

8、延期交房超过合理期限

出卖人迟延交付房屋，三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋任务的，购房合同无效。

9、出卖方原因导致无法办理房产证

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋产权登记。

10、与无民事行为能力或者限制行为能力人签订房屋买卖合同

《民法通则》第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。

刑法中的限制行为能力人是指，年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。

因此，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。这种情况在二手房交易中，比较常见。

11、产权主体无资格导致的合同无效

出卖房屋的主体必须是该房屋的产权人。非产权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

12、房地分离出卖

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋产权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。

13、侵犯优先购买权

房屋产权人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋产权人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。