买二手房须走好七步 其中第三步为关键！

热点城市中，存量房已经贡献了大多数成交量。与买新房相比，买二手房要复杂得多，仅从流程上就能看出。二手房多了房子评估等环节。

那么，买二手房之前需要做哪些功课呢？

第一步、筛选房源

筛选房源有两层意思，第一层是找到，假房源是目前二手房领域的顽疾，常见的有四种假房源：

1、看中某套房源，打过去就该房源下架了。

2、房源更新不及时，存在误差。

3、房源价格比宣称的价格高出很多。

4、房源展示信息有误，比如A房子用B房子的图片，描述信息夸大等。

核实存在难度，需要购房者耐心点找寻辨别。

第二层是找到想要的房源。

什么房子是自己需要的，自己必须清楚，不能被中介和业主带跑了。每套房子都会有自己的优点和缺点，关键看你需要什么，房子面积、户型、地段、交通、等方面，你不大可能全都占有，选几个你关注的方面，找到满足这些条件的房子即可。中介和业主知道房子的优点，但这些优点并不一定是你所关注的。

第二步、必须做好产权核验

买房子前，必须先确认这套房子产权，业主都有哪些人，业主们有没有债务纠纷，出现问题后，他们名下的房子会不会被执行？

产权明晰是确保自己的房款不会打水漂的第一步。现在越来越多的城市开始推行房源核验了。北京已经开始执行，房源上架前必须核验产权。地方城市也在逐步推进，比如南昌市，该市房子挂牌前必须提交必要信息，然后生成唯一的房源编号和二维码，购房者可以通过当地的房源核验平台、公众号、中介网上房源展示页的二维码等多个渠道来查看房源信息，购房者可以看到以下信息：

第三步、搞清楚业主是否同意卖房

大量二手房纠纷案例告诉我们，在房子存在共有产权人的情况下，一定要搞清楚共有产权人是否同意卖房，从购房者的角度来说，这里有两个考虑。

1、如果不是业主都同意卖房，购房者付了钱也没什么用，只有极少数情况下能够通过诉讼的方式要求过户。损失钱不说，还会耽误自己的购房计划。

2、部分房主可能会以此为借口撤销房屋交易。无论是火热的时候，还是冷清的时候，房主毁约的情况都会存在。以夫妻共有产权房为例，如果业主不想卖了，可以“配偶不知”为由毁约。

搞清楚业主都同意卖房就是为了避免这两种风险。买房时要要求中介把房主约出来，如果不能约出来，对方提供的共有产权人“经公证的书面授权书”也必须核实真伪。

小编认为这一步为关键，交了钱才发现产权问题，可就麻烦了。

第四步、房屋质量检查

你看到的并非是全部。除却房子装修掩盖漏水、裂缝等问题之外，还有一些明面上看不到的问题，比如房子里是否出现过意外，这类房子中国人是忌讳，除了问清楚之外，也应该在合同补充协议中写明相关条款。

第五步、签合同

二手房合同有两个，第一个是居间合同。居间合同是一个三方合同，一式三份。上面涵盖了房屋信息、委托事宜、中介达成交易和未达成交易后佣金处置方式、三方违约责任、争议处置方式等。重点是中介拥挤和违约条款。

第二个是存量房买卖合同。存量房买卖合同比新房合同薄很多，新房有大量的房子本身问题的约定，二手房则重点提及以下几点：

1、房屋基本情况，主要是房屋位置等信息；

2、房屋权属情况，主要是权证编号，土地使用状况，房屋是否普通商品房，房屋抵押状况，房屋租赁状况（这一点多说一句，承租人有优先购买权，购房者切记）；

3、中介方信息、中介费等；

4、成交价和付款方式；

5、过户和户口迁出迁入问题；

6、房屋验收约定

7、税费约定；

8、违约责任。

第六步、资金问题

签完合同，就涉及到资金问题了，交完定金，并约定若干日后交付首付款，并办理贷款，贷款这里涉及到房屋评估问题，一般二手房受房龄影响贷款都有一定程度缩水，首付要多准备些，别因为首付款不足违约被扣除定金。

第七步、过户和户口

房贷办理下来，资金交割完毕，再去税务部门完税，接下来关键步骤就是过户了。带齐资料，约定时间即可。如有户口迁入迁出事宜，也可根据合同约定来执行。

后提醒下，好换个不常用的新号码。