经济适用房买卖合同的效力及注意事项

经济适用房制度是我国政府和企 业为了保障中低收入家庭能够实现住有所居并终实现居者有其屋的一项措施,实行多年取得较好的社会效果。但是,经济适用房本身兼有的保障性与产权性,为经 济适用房实现商品化并在市场 通提供了可能。作为二手房买卖形式之一的经济适用房买卖,其合同效力一直以来饱受社会争议。

怎样才能判断经济适用房买卖合同的效力

在北京,按照《北京市经济适用住房管理办法(试行)》和《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》中的规定“购买经济适用住房不满5年的,不得上市交易”。

在司法实践中,有不少不到5年和不符合上市交易条件的经济适用房也被交易,并且引发了纠纷诉到法院,这种情况下,经济适用买卖合同是否有效?又应该如何处理?

以之前北京的司法实践来看,一般分为以下几种情况判断和处理:

1、原则上,就不到规定上市期限的已购经济适用房进行交易的买卖合同,一方起诉到法院主张买卖合同无效的,可认定买卖合同无效。

2、交易的已购经济适用住房是在2008年4月11日之前签订的买卖合同,双方在合同中约定该房符合上市交易条件后再办理过户手续,或者在一审辩论结束语前该房已符合上市交易条件的,可认定该合同有效。(2008年4月11日是《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》限定的时间)

3、出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋,当事人主张房屋买卖合同无效的,不予支持。

如果经过诉讼确认该类买卖合同无效,会给双方带来什么后果呢?按合同法等相关法律的规定,通常,合同无效,应该是双方各自返还,对合同无效负有责任的,应赔偿对方相应损失。

所以为了避免经济纠纷,还是遵循“购买经济适用住房不满5年的,不得上市交易”这条规定。

经济适用房购房合同注意事项

经政府批准定价公开向社会销售或定向销售的经济适用住房;住房合作社向社会召集会员集资建设的经济适用住房。根据建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行报送国务院的《经济适用住房管理办法》规定“经济适用住房在取得房屋权证和土地使用证一定年限后,方可按市场价上市出售”。

《北京市已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定:已购经济适用住房在住满5年后,可按市场价格上市出售。未住满5年的家庭,可以以不高于经济适用住房原购买单价出售给具有经济适用住房购买资格的家庭。以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋权证的发证时间为准。两个证件可由购房家庭提供任一个来确定时间。

按市场价格出售已购经济适用住房的,需凭契税完税凭证、房屋权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续,同时由出售人按成交额的10%补交综合地价款。新购房人不需再按成交价3%交纳土地出让金。