在楼市供不应求的情况下,二手房成了一些购房者的选择对象。二手房买卖中常常隐藏着一些购房陷阱,稍不留神,购房者就可能吃到“哑巴亏”。
送装修 空口无凭维权难
先生在买房之初,以为捡到了。看房时,卖家承诺赠送这、赠送那,并大讲了一通自己在装修时选择的橱、卫怎么好。于是, 先生没与卖方讲价便爽快地签下房屋买卖合同并交了钱。
没想到,时隔不久,赵先生在打扫卫生时发现,这套房屋的厨房下水管道不畅,经常堵漏,卫生间的座便器按钮也不好使,墙壁上的电插座有两个不好用。而且,卖房者竟然将橱柜拆下运走了。为此,他生气地找到中介,要求“维权”。可是, 先生终却只能干吃哑巴亏。原来,当初在签房屋买卖合同时,双方对此类问题并没有具体的约定。
这一实例警醒人们,买二手房务必认真验房。在看房过程中,买方不仅要仔细、严格地履行验房程序,而且应将可能出现的问题及解决方案落实到纸上,不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送,都应以书面形式确定下来,并将其作为买卖合同的附件。同时,双方还可在合同中约定出现实际交付状态与约定不符时,卖方应承担的违约责任。买方也可通过“保留5%~10%的尾款于交房时支付”的方式,来确保自身的合法权利免受侵犯。
签“阴阳合同” 后患无穷
近日,李先生看中了一套二手房,在房屋中介的操作下,他和卖家依据谈妥的160万元的价格签订了买卖合同。可是,在签订合同的时候,卖家多准备了一份合同,并解释说,另外一份买卖合同可于房屋登记备案和缴税时用,成交价格写120万元就可以,这样就能少交点税。闵先生同意了这一建议,终和卖家签订了一套“阴阳合同”。
不久,李先生按照160万元的实际交易价格支付了购房款,但因房屋价格上涨,卖家却不愿交易了。为此,李先生要求退款,不料对方拿出用于登记备案的房屋买卖合同称,只能按此合同上的价格退还120万元购房款。同时,卖家还拒不承认双方签订过另外的合同。不得已,李先生打起了一场缺乏证据、并无胜诉把握的房产官司。
法律指出,签订“阴阳合同”进行偷税的行为不仅损害国家的利益,也往往会给当事人带来“偷鸡不成反蚀把米”的恶果。根据税收征管法,个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税行为,税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金,并处以罚款。构成犯罪的,还要依法追究刑事责任。
从实际效果来看,故意低报、瞒报住房转让成交价格的行为,只是将应由卖方负担的一些税款推迟了缴纳时间,而买方按市场价再次转让房屋时因为额较大,计税金额较高,就要缴纳高额税款,因此本应由卖方负担的税款转嫁给了买方。此外,买方要用这套房产进行抵押贷款时,由于登记的房价很低,往往也很难获取大额贷款。
草率付“意向金” 难讨损失
前段时间,徐小姐看中一处价值148万元的二手房。房产中介对她说,该地段房源紧俏,为防止他人抢先,好先交3万元“意向金”。急于买房的徐小姐,爽快地支付了“意向金”。次日,当她与家人一起去实地看房后,认为房屋的朝向不好,便向房产中介要求撤销购房委托并返还“意向金”,但遭到拒绝。房产中介称,其与徐小姐签订的委托购房意向书中明明白白写着“出售方同意按徐小姐购买总价即支付方式出售,则原意向金转为定金”,而本案中的卖家对徐
小姐的购房条件已予以确认,故徐小姐的购房“意向金”已转为“定金”,不能退还。无奈之下,徐小姐告到了法院。
法院审理后认为,双方所签署的《委托购房意向书》属双方真实意愿的表示,且卖房人接受了徐小姐提出的条件,并收取了由房产中介转交的“意向金”,所以这笔钱的性质已转换为定金。根据法律规定,交付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金。为此,法院判决徐小姐败诉。
在国家有关房地产的法律法规中,并没有“意向金”的提法,要么是定金,要么是保证金,而“意向金”在怎样的情况下可转换为定金或转换为保证金,实际上只是房产中介的一番解释而已。所以,买家应警惕房产中介的文字游戏,那种不假思索地交付“意向金”的做法,很容易埋下权利受侵的隐患。
交接不仔细 枉付欠费
李先生买了套二手房后没多久,即被供电公司告知,该房电表曾被改装过,有窃电行为,要交巨额罚款。李先生连忙去找原房主,可先是找不到人,后来好不容易找到,对方又不理睬他。无奈,李先生只能自己“吃进”了罚单。
眼下,在二手房买卖中,因水电气或物业费等未及时过户、交接造成的纠纷,不在少数。
在二手房交易或者在租赁房屋过程中,购房者一定不要忽视水电气等基础设施的过户或者交接,购买了二手房的用户,如果不及时过户,轻则可能要承担欠缴的费用或面临罚款,重则可能会被下表停供,需要重新报装。所以,购买房屋一定要有正规的物业交验过程,并且好不要一次性支付全款给业主。可先支付部分房款,在双方完成物业交验,保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作结束后再支付剩余房款。
户口问题无约定 麻烦不少
因儿子即将上,李先生通过某中介公司购买了一套“地产”,并顺利办理了过户手续。可是,当李先生持已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理手续时,却发现原房主并未将户口迁出,导致李先生一家无法。而原房主拿到房款后,已不知去向。
林先生购买了一套二手房,取得产权证之后,他按约支付了全部房款,数日后想要迁入户口时发现,自己所购买的房屋中居然有其他人的户口。林先生质问售房人才得知,这是售房人购买此房屋时上家所留下的户口,售房人对此也无能为力。
户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题,由于户籍管理由公安部门进行管理,法院无权干涉,而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件,因此,这个问题目前而言可以说解决乏术。建议,在二手房交易前,买方好就户口问题与卖方约定适当的迁移期限和违约责任,以免权益受损。
付出时间、精力、 购买的二手房,若真的出现以上问题真的是后悔也来不及,所以,我们一定要防患于未然。
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