二手房交易全流程 看了吃不了亏

买房子除了售楼处出售的房源以外,还可以去购买二手的房子,只不过如果买新房的话,购房的手续相对来说比较简单,但是如果购买二手房的话,购房的程序就比较复杂。那进行二手房交易要怎么操作呢?

本人通过经验整理了下面这些步骤:

(1)买卖的双方要建立信息得沟通渠道,买方要了解房屋的整体现状以及产权状况,要求房屋的卖方要提供合法的证件,其中包括房屋额权证书、身份证件以及其它的证件。

(2)如果卖方提供的房是合法的,可以上市来进行交易,买方那么以交纳购房的定金(交纳购房的定金不是商品房进行买卖的必需程序),买卖的双方签订房屋的买卖合同(或者称房屋的买卖契约)。买卖的双方通过协商,对房子坐落位置、产权的状况以及成交价格、房屋的交付时间、房屋交付、产权办理等全部达成一致意见以后,双方要签订至少一式三份房屋的买卖合同。  

(3)买卖的双方共同向当地房地产的交易管理部门来提出申请,接受审查。买卖的双方在向房地产的管理部门提出了申请手续后,管理部门是要查验有关的证件的,审查产权,对于符合上市的条件的房屋会准予办理过户的手续,对没有产权或者部分产权又没有得到其他的产权共有人的书面同意的情况要拒绝申请,禁止上市交易。  

(4)立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。  

(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。  

(6)办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋权证通知单到发证部门申领新的产权证。  

(7)对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋权证后,银行将贷款一次性发放。  

(8)买方领取房屋权证、付清房款,卖方交付房屋并结清物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二手房与新房不同,在购买二手房时要注意房屋的居住年限,年限不同所缴纳的契税也会不一样。在购买新房时则不需要考虑这个问题。通过中介购买二手房还要缴纳中介费,选择靠谱的中介公司是重要的。